رکود در تهران رونق در شمال کشور؛ قیمت مسکن بدون جهش هیجانی اما در مسیر صعودی
افزایش هزینههای ساختوساز، تورم عمومی و کاهش توان خرید خانوارها باعث شده بازار مسکن ایران در شرایطی پیچیده قرار گیرد؛ جایی که قیمتها بهتدریج در حال افزایش است اما معاملات همچنان در رکود نسبی قرار دارد. کارشناسان میگویند اگرچه نشانههایی از رشد قیمت دیده میشود، اما بازار فعلاً از جهش هیجانی فاصله دارد و بیشتر در مسیر صعود آرام حرکت میکند.
به گزارش آتیه آنلاین، بازار مسکن ایران در ماههای اخیر تحت تأثیر مجموعهای از عوامل اقتصادی و ساختاری قرار گرفته است؛ عواملی که هم از سمت عرضه و هم از سمت تقاضا بر این بازار اثر میگذارند. افزایش هزینههای ساخت، رشد قیمت نهادههای ساختمانی، کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود نسبی معاملات، در کنار تورم عمومی اقتصاد، شرایطی پیچیده را برای بازار مسکن ایجاد کرده است.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان، معتقد است بازار مسکن در سالهای اخیر سریعتر از گذشته از بازارهای موازی مانند ارز و طلا تأثیر میگیرد. او توضیح میدهد که در دهههای گذشته معمولاً در دورههای رکود چندساله، قیمت مسکن تغییر چندانی نمیکرد، اما از سال ۱۳۹۷ به بعد این الگو تغییر کرده و اکنون واکنش قیمتها به نوسانات ارزی در مدت چند هفته یا چند ماه رخ میدهد.
به گفته او، از اواسط سال گذشته و همزمان با تنشهای ارزی، فعالان صنعت ساختمان انتظار افزایش قیمتها را داشتند، زیرا هزینه نهادههای ساختمانی و تولید مسکن رشد کرده بود. آنطورکه ایسنا گزارش داده این روند افزایشی تا پیش از وقوع جنگ ادامه داشت و پس از اعلام آتشبس نیز نرخهای پیشنهادی مسکن بار دیگر بالا رفت؛ بهگونهای که در تهران قیمتها تقریباً به میانگین بلندمدت حدود ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع نزدیک شده است.
افزایش هزینه ساخت و نگرانی سازندگان
افزایش هزینه ساخت یکی از مهمترین عوامل اثرگذار بر بازار مسکن در ماههای اخیر است. پورحاجت در گفتوگو با ایسنا تأکید میکند که در بسیاری از شهرها دیگر بهسختی میتوان آپارتمانی با قیمت متری ۳۰ میلیون تومان پیدا کرد. به گفته او، هزینه ساخت ساختمانهای سازهای بدون احتساب قیمت زمین اکنون به بیش از متری ۳۵ میلیون تومان رسیده است.
این افزایش هزینهها تنها به رشد قیمت مصالح محدود نمیشود. آسیبهایی که در برخی صنایع از جمله فولاد و پتروشیمی ایجاد شده نیز در بالا رفتن هزینه تولید مسکن نقش داشته است. در چنین شرایطی سازندگان تمایل کمتری به فروش ارزان واحدهای خود دارند و همین مسئله باعث شده قیمتهای پیشنهادی در بازار افزایش پیدا کند.
از سوی دیگر، برخی فعالان صنعت ساختمان معتقدند سیاستهای سالهای گذشته مانند محدودیت در اعلام قیمتها یا اعمال برخی مالیاتها نتوانسته روند افزایش قیمت را متوقف کند. پورحاجت بر این باور است که تلاش برای کنترل دستوری بازار تنها به تعویق افتادن افزایش قیمتها منجر شده و در نهایت فشار تورمی خود را در بازار نشان داده است.
رکود معاملات در کنار رشد تدریجی قیمتها
در حالی که قیمتها در مسیر صعودی قرار گرفتهاند، معاملات مسکن هنوز رونق قابل توجهی پیدا نکرده است. پورحاجت میگوید بازار مسکن تهران به دلیل تأثیرپذیری بیشتر از تنشهای اخیر، فعلاً در وضعیت رکود تورمی قرار دارد، هرچند در برخی مناطق کشور بهویژه شمال و شرق ایران نشانههایی از افزایش معاملات دیده میشود.
گزارش خبرگزاری مهر نیز تصویر مشابهی از وضعیت بازار ارائه میدهد. در این گزارش آمده است که کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده حجم معاملات نسبت به دورههای رونق فاصله زیادی داشته باشد و تقاضا بیشتر در واحدهای کوچکمتراژ یا املاک ارزانتر متمرکز شود.
سمانه محرمینمین، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتوگو با مهر میگوید افزایش هزینههای ساختوساز میتواند برخی سازندگان خرد را از بازار خارج کند. به گفته او، بالا رفتن قیمت مصالح و کاهش صرفه اقتصادی پروژهها باعث میشود سازندگان کوچک توان اجرای طرحهای جدید را از دست بدهند.
خروج این گروه از بازار در میانمدت میتواند عرضه مسکن را کاهش دهد و همین مسئله زمینهساز افزایش بیشتر قیمتها شود. با این حال محرمینمین تأکید میکند که تقاضای مصرفی برای مسکن همواره وجود دارد و نیاز به سرپناه حتی در شرایط رکودی نیز از بین نمیرود.
چشمانداز بازار؛ رشد آرام بدون هیجان
بر اساس تحلیل فعالان بازار، در کوتاهمدت احتمال جهش ناگهانی قیمت مسکن پایین است، زیرا محدودیت قدرت خرید مانع شکلگیری رونق شدید معاملات میشود. در عین حال، افزایش هزینههای ساخت و احتمال کاهش عرضه میتواند فشار تدریجی بر قیمتها وارد کند.
به گفته محرمینمین، بازار مسکن از اواخر فروردین وارد فاز جدیدی از فعالیت شده و در حال حاضر با شیب ملایم صعودی در حال حرکت است، اما هنوز نشانهای از هیجان گسترده در معاملات دیده نمیشود.
در مجموع، ترکیب تورم عمومی، افزایش هزینه ساخت و کاهش توان خرید خانوارها باعث شده بازار مسکن در موقعیتی حساس قرار گیرد؛ بازاری که اگرچه فعلاً آرام به نظر میرسد، اما در صورت ادامه فشارهای هزینهای و کاهش عرضه، میتواند در ماههای آینده با افزایش بیشتر قیمتها مواجه شود.