اجارهنشینی زیر فشار تورم؛ آیا تعیین سقف اجاره کارساز است؟
با نزدیک شدن به فصل جابهجایی مستأجران، بازار اجاره دوباره وارد دورهای پرتنش شده است؛ دورهای که در آن هم مستأجران نگران افزایش هزینههای زندگی هستند و هم دولت تلاش میکند با ابزارهایی مثل تعیین سقف اجارهبها، از جهش ناگهانی قیمتها جلوگیری کند.
به گزارش آتیهآنلاین، آمارهای رسمی نشان میدهد سرعت رشد اجاره مسکن نسبت به ماههای قبل اندکی کاهش یافته، اما بسیاری از کارشناسان معتقدند واقعیت بازار فاصله زیادی با اعداد رسمی دارد و تابستان امسال میتواند یکی از سختترین فصلهای اجارهنشینی در سالهای اخیر باشد.
طبق دادههای رسمی، تورم سالانه اجاره مسکن تا پایان اسفند ۱۴۰۴ به حدود ۳۴ درصد رسیده؛ رقمی که نسبت به ماه قبل کمی کاهش پیدا کرده است. تورم نقطهبهنقطه نیز روندی نزولی داشته، اما این کاهش جزئی هنوز نتوانسته نگرانی مستأجران را کم کند. تجربه سالهای گذشته نشان داده بازار اجاره معمولاً در اردیبهشت و خرداد وارد فاز جدیدی از افزایش قیمت میشود و نرخهایی که در زمستان ثبت شدهاند، الزاماً تصویر دقیقی از وضعیت تابستان ارائه نمیدهند.
در چنین شرایطی، دولت بار دیگر به سراغ سیاست تعیین سقف اجارهبها رفته است؛ سیاستی که نخستینبار در دوران کرونا اجرا شد و هدف آن جلوگیری از رشد افسارگسیخته اجارهها بود. حالا نیز کمیتههایی در استانها تشکیل شدهاند تا بر اساس نرخ تورم، وضعیت بازار مسکن و شرایط اقتصادی، سقف مجاز افزایش اجاره را تعیین کنند. در تهران، صحبت از بازهای میان ۲۳ تا ۴۶ درصد برای افزایش اجاره مطرح شده؛ عددی که نشان میدهد حتی سیاستگذاران هم احتمال رشد شدید قیمتها را دور از ذهن نمیدانند.
سیاست کنترل اجاره؛ مُسکن موقت یا راهحل واقعی؟
اگرچه تعیین سقف اجارهبها در ظاهر میتواند تا حدی بازار را آرام کند، اما بسیاری از تحلیلگران اقتصادی معتقدند این سیاست در عمل تأثیر محدودی دارد. تجربه چند سال اخیر نشان داده بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره یا خارج از چارچوب رسمی ثبت میشوند یا مالکان با روشهای مختلف، محدودیتهای تعیینشده را دور میزنند؛ از افزایش مبلغ ودیعه گرفته تا تنظیم قراردادهای کوتاهمدت و توافقهای غیررسمی.
از سوی دیگر، تعیین دستوری قیمت در بازاری که با کمبود عرضه مواجه است، معمولاً نتیجه پایداری ندارد. بازار اجاره در ایران طی سالهای اخیر تحت فشار همزمان تورم عمومی، رشد قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید و افت ساختوساز قرار گرفته است. در چنین شرایطی، مالکان نیز تلاش میکنند ارزش دارایی خود را با نرخ تورم هماهنگ کنند و همین مسئله باعث میشود سقفهای دستوری عملاً به چالش کشیده شوند.
برخی کارشناسان معتقدند سیاست کنترل اجاره، بیشتر نقش «مدیریت بحران» دارد تا حل ریشهای مسئله. به بیان دیگر، دولت تلاش میکند التهاب بازار را برای چند ماه مهار کند، اما تا زمانی که تولید مسکن افزایش پیدا نکند و فاصله عرضه و تقاضا کاهش نیابد، فشار بر مستأجران ادامه خواهد داشت.
مهاجرت مستأجران به حاشیه شهرها
یکی از مهمترین پیامدهای افزایش اجارهبها در سالهای اخیر، مهاجرت گسترده مستأجران از کلانشهرها به شهرهای اطراف بوده است. در تهران، بسیاری از خانوارها به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره، به مناطقی مثل اسلامشهر، رباطکریم، پرند و پردیس نقل مکان کردهاند؛ روندی که باعث شده قیمت اجاره در این مناطق نیز با جهش قابل توجهی روبهرو شود.
در واقع، فشار بازار فقط از نقطهای به نقطه دیگر منتقل شده است. مستأجرانی که برای کاهش هزینهها به حاشیه شهرها میروند، حالا با هزینههای جدیدی مثل رفتوآمد طولانی، افزایش کرایه حملونقل و کاهش کیفیت خدمات شهری مواجهاند. این جابهجاییها حتی الگوی جمعیتی شهرها را هم تغییر داده و به افزایش تراکم در شهرهای اقماری دامن زده است.
در کنار این مسائل، بسیاری از مستأجران میگویند فاصله میان رشد درآمد و افزایش اجارهبها هر سال بیشتر میشود. در حالی که حقوق و دستمزد رشد محدودی دارد، هزینه اجاره بخش بزرگی از درآمد خانوار را میبلعد و همین مسئله فشار معیشتی را تشدید کرده است. به همین دلیل، نگرانی اصلی این است که تابستان امسال، تعداد بیشتری از خانوادهها ناچار به کوچکتر کردن خانه، جابهجایی به مناطق ارزانتر یا حتی خروج از شهرهای بزرگ شوند.
در چنین شرایطی، کارشناسان بار دیگر بر یک نکته تأکید میکنند؛ اینکه بازار اجاره بیش از هر چیز به افزایش عرضه مسکن نیاز دارد. تا زمانی که ساختوساز متناسب با تقاضا رشد نکند و سیاستهای حمایتی مؤثر برای مستأجران شکل نگیرد، تعیین سقف اجارهبها تنها میتواند سرعت بحران را کمتر کند، نه اینکه آن را متوقف سازد.