بحران ساختاری مسکن در ایران؛ از مهاجرت و تغییر خانوار تا ناترازی مزمن عرضه
شاخص دسترسی به مسکن که زمانی حدود ۵ تا ۷ سال بود، امروز در تهران به حدود ۳۰ تا ۳۵ سال رسیده است
بازار مسکن در ایران امروز نه با یک بحران ساده قیمتی، بلکه با یک ناترازی عمیق و چندلایه مواجه است؛ ناترازیای که در آن همزمان جمعیت، اقتصاد شهری، الگوی خانوار، ساختار حکمرانی و سیاستهای توسعهای دچار تغییر شدهاند، اما نظام تولید و توزیع مسکن همچنان با منطق گذشته اداره میشود.
در نشست تخصصی «تحلیل تحولات بازار مسکن در ایران با تمرکز بر تهران»، حمیدرضا صارمی؛ استاد دانشگاه تربیت مدرس با مرور تاریخی سیاستهای مسکن از پیش از انقلاب تا دورههای مختلف پس از انقلاب، گفت که مسئله مسکن در ایران همواره در دستور کار دولتها بوده، اما هیچگاه به یک نظام پایدار، یکپارچه و مبتنی بر داده تبدیل نشده است.
او با تکیه بر مجموعهای از دادههای جمعیتی، آماری، نهادی و اقتصادی، تلاش کرد نشان دهد که بحران فعلی مسکن نه محصول یک دولت یا یک سیاست خاص، بلکه نتیجه انباشت چند دهه تصمیمگیری غیرهمسو و تغییرات ساختاری در جامعه ایران است. صارمی در این نشست تأکید کرد که اگر بازار مسکن بدون درک تغییرات جمعیتی، مهاجرتی و سبک زندگی تحلیل شود، هرگونه سیاستگذاری به خطا خواهد رفت و تنها به تشدید بحران منجر میشود.
سیر تاریخی سیاستهای مسکن؛ از پیش از انقلاب تا امروز
معاون سابق معماری و شهرسازی شهرداری تهران سیاستهای مسکن را در یک بستر تاریخی بلندمدت تحلیل کرد. او با اشاره به برنامههای توسعه پیش از انقلاب گفت در آن دوره، بهویژه از دهه ۱۳۴۰ به بعد، همزمان با موج مهاجرت روستا به شهر، دولت ناچار به ورود ساختاری به حوزه مسکن شد.
او به تشکیل وزارت آبادانی و مسکن، شورای عالی شهرسازی و تصویب قانون طرحهای جامع شهری در دهه ۴۰ اشاره کرد و گفت این اقدامات در واکنش به تغییرات سریع جمعیتی و نیاز فزاینده به مسکن شکل گرفت.
به گفته او، الزام صنایع بزرگ به تأمین مسکن کارکنان و ورود شهرداریها به حوزه ساختوساز نیز بخشی از همان سیاستهای دورهای بود.
صارمی سپس به دوره پس از انقلاب پرداخت و گفت در دهه اول انقلاب، اگرچه اقدامات گستردهای در حوزه مسکن انجام شد، اما این اقدامات فاقد چارچوب منسجم برنامهریزی توسعهای بودند و بیشتر جنبه مقطعی و حمایتی داشتند.
او افزود در برنامههای اول و دوم توسعه پس از انقلاب، رویکردهایی مانند انبوهسازی، تعاونیسازی و کوچکسازی مطرح شد، اما این سیاستها نیز به دلیل ضعف اجرا و نبود دادههای دقیق، به نتایج پایدار منجر نشدند.
در دورههای بعد، از برنامه سوم تا دورههای جدیدتر، مفاهیمی مانند تقویت بخش خصوصی، مسکن مهر و مسکن اجتماعی مطرح شد، اما به گفته او «در همه این دورهها، حلقه مفقوده اجرا و انسجام نهادی بوده است».
مسئله مسکن؛ از کالبد تا مسئله اجتماعی-جمعیتی
صارمی تأکید کرد که مسکن در ایران تنها یک موضوع کالبدی یا عمرانی نیست، بلکه مستقیماً با ساختار اجتماعی و جمعیتی کشور گره خورده است.
او با اشاره به اصل ۳۱ قانون اساسی گفت: حق مسکن متناسب با نیاز، یک حق عمومی است، اما در عمل «مسکن متناسب» با «صرف داشتن سرپناه» اشتباه گرفته شده است؛ در حالی که مسکن باید با کیفیت زندگی، ساختار خانوار و شرایط اجتماعی هماهنگ باشد.
او افزود در نظامهای پیشرفته، حتی نظام اجارهداری نیز تحت مدیریت نهادهای تخصصی و بانکی است و فرد اجارهنشین امنیت سکونتی چندساله دارد، اما در ایران چنین ساختاری هنوز شکل نگرفته است.
یکی از محورهای اصلی انتقاد صارمی، ضعف نظام دادهای بود. او گفت دادههای موجود در حوزه مسکن، اگرچه گستردهاند، اما «پردازششده و قابل اتکا برای تصمیمسازی نیستند».به گفته او، توقف بهروزرسانی برخی گزارشهای رسمی بازار مسکن، مانند گزارش معاملات تهران، نشان میدهد که سیاستگذاری در این حوزه از دادههای زنده فاصله گرفته است.
صارمی تأکید کرد بدون نظام داده یکپارچه میان شهرداریها، بانک مرکزی، وزارت راه و سایر نهادها، هر سیاستی ناگزیر به آزمون و خطا تبدیل میشود.
تغییر ساختار جمعیت و خانوار؛ موتور پنهان بحران مسکن
صارمی با اشاره به تغییرات جمعیتی در کشور گفت ایران طی چند دهه گذشته از جامعهای با خانوارهای بزرگ به سمت خانوارهای کوچک حرکت کرده است. خانوارهای یکنفره و دو نفره بهشدت افزایش یافتهاند و میانگین بعد خانوار از حدود ۵ نفر به حدود ۳ نفر کاهش یافته است.
این تغییر، به گفته او، بهطور مستقیم تقاضای مسکن را افزایش داده است؛ زیرا هر خانوار کوچکتر، نیاز به واحد مستقل دارد.
او افزود در تهران، سهم خانوارهای یک تا سه نفره به حدود ۶۵ درصد رسیده است؛ رقمی که نشاندهنده تغییر بنیادین سبک زندگی شهری است.
صارمی پدیده «نخستشهری شدن» را یکی از ریشههای اصلی بحران مسکن دانست و توضیح داد: تمرکز خدمات سیاسی، اقتصادی، آموزشی و درمانی در تهران باعث شده این شهر به قطب اصلی مهاجرت داخلی تبدیل شود.
او گفت سالانه دهها هزار دانشجو، نیروی کار و مهاجر داخلی وارد تهران میشوند و بخش قابل توجهی از آنها در شهر باقی میمانند.
در کنار تهران، شهرهایی مانند کرج، مشهد، اصفهان و شیراز نیز رشد قابل توجهی داشتهاند، اما همچنان تهران محور اصلی تمرکز جمعیت و خدمات است.
او افزود نتیجه این روند، شکلگیری حومهنشینی گسترده در شهرهایی مانند پردیس، پرند، اندیشه و شهریار است؛ جایی که جمعیت در آنها زندگی میکند اما همچنان وابسته به تهران است.
صارمی تأکید کرد نیاز واقعی کشور به مسکن سالانه حدود یک میلیون واحد است، اما تولید واقعی در بسیاری از سالها کمتر از این عدد بوده است.در تهران نیز نیاز سالانه حدود ۱۲۰ تا ۱۵۰ هزار واحد است، در حالی که تولید واقعی بهمراتب پایینتر است.
این شکاف، به گفته او، یکی از دلایل اصلی جهش قیمت مسکن در دهههای اخیر است. او افزود هر زمان ساختوساز کاهش یافته، بازار با افزایش شدید قیمت مواجه شده است.
صارمی روند قیمت مسکن را یک منحنی کاملاً صعودی توصیف کرد؛ از چند هزار تومان در دهه ۷۰ تا دهها میلیون تومان در دهه ۱۴۰۰. او تأکید کرد شاخص دسترسی به مسکن که زمانی حدود ۵ تا ۷ سال بود، امروز در تهران به حدود ۳۰ تا ۳۵ سال رسیده است؛ وضعیتی که به گفته او «نشاندهنده بحران عمیق دسترسی» است.
یکی دیگر از محورهای مهم سخنان او، تعدد نهادهای تصمیمگیر بود. صارمی گفت بیش از ۲۰ نهاد در حوزه مسکن دخالت دارند، اما هیچ نهاد واحد پاسخگو وجود ندارد.
او این وضعیت را به یک تیم بدون مربی تشبیه کرد که هر بخش بهطور مستقل عمل میکند و نتیجه آن، ناهماهنگی و شکست سیاستهاست.
صارمی با اشاره به هزینههای ساخت گفت ترکیب عوارض، بیمه، نظام مهندسی و مالیات، انگیزه ساختوساز را کاهش داده است. تفاوت شدید عوارض در مناطق مختلف شهری نیز باعث شده بخش خصوصی تمایل کمتری به ورود به پروژههای هدفمند مسکن داشته باشد.
به گفته صارمی بحران مسکن در ایران حاصل یک عامل واحد نیست، بلکه نتیجه همزمان چند روند ساختاری است: تغییر الگوی خانوار، مهاجرت گسترده، تمرکز خدمات در تهران، کاهش تولید مسکن، ضعف نظام دادهای، ناهماهنگی نهادی و فشار مقرراتی.
به گفته او، بدون اصلاح همزمان این عوامل و حرکت به سمت یک نظام سیاستگذاری یکپارچه و مبتنی بر داده، بازار مسکن همچنان در مسیر ناپایداری، جهش قیمت و کاهش دسترسی باقی خواهد ماند.