مبداء و مقصد تراکم جنگی شفاف می‌شود؛ سه پرونده روی میز شورای عالی شهرسازی
به گفته نماینده استانداری تهران، در شهرهای استان خارج از پایتخت هنوز حتی بازسازی یک واحد آسیب‌دیده از جنگ هم آغاز نشده است
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه امروز سه پرونده مهم را بررسی کرد؛ دستورالعمل مشوق‌های بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده از جنگ با تأکید بر امکان ردیابی انتقال تراکم تصویب شد، بازنگری فوری مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان برای بازگشت جدی‌تر پناهگاه و فضای امن به ساخت‌وساز در دستور کار قرار گرفت و پرونده بلندمرتبه‌سازی گرگان نیز بعد از چانه‌زنی بر سر خیابان‌های ۱۴ و ۱۸ متری و امکان ساخت برج‌های ۲۰ تا ۲۵ طبقه برای بررسی دوباره به کمیته فنی برگشت.
هر سه دستور جلسه امروز شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به یک مسئله مشترک رسید؛ شهرها برای حل بحران‌های تازه تا کجا می‌توانند از زمین و تراکم و ساختمان استفاده کنند.
در تهران جنگ ۱۲ روزه پای «حق توسعه» و انتقال تراکم را به بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده باز کرده است. تجربه همان جنگ بار دیگر پناهگاه را به یکی از موضوعات مقررات ملی ساختمان تبدیل کرده و در گرگان نیز محدودیت توسعه شهر به سمت اراضی کشاورزی و جنگل بحث ساخت در ارتفاع را جدی‌تر کرده است.
اما پشت هر سه دستور اختلاف‌های مهمی وجود داشت؛ از این پرسش که پول حاصل از تراکم جنگی فقط باید صرف ساختمان شود یا خسارت لوازم خانگی مردم را هم پوشش دهد تا اینکه خیابان ۱۴ متری گرگان می‌تواند میزبان ساختمان ۱۲ یا ۱۴ طبقه باشد یا نه.
تراکم جنگی تصویب شد؛ مبدأ و مقصد باید معلوم باشد
یکی از اصلی‌ترین دستورهای جلسه بررسی مشوق‌های شهرسازی برای ساختمان‌های آسیب‌دیده از جنگ ۱۲ روزه بود.
در دستورالعمل پیشنهادی افزایش حداکثر دو طبقه تنها مشوق نیست. امکان اختصاص تمام یا بخشی از همکف به کاربری مسکونی، ایجاد برخی کاربری‌های خدماتی و تجاری خرد، افزایش سطح اشغال و در نهایت انتقال حق توسعه به پلاک دیگری نیز پیش‌بینی شده است.
اگر مالک نتواند تمام مشوق را در همان ملک آسیب‌دیده استفاده کند می‌تواند بخشی از حق توسعه را به ملک دیگری منتقل کند. با این حال افزایش طبقات ناشی از مشوق چه در پلاک مبدأ و چه در پلاک مقصد نباید از دو طبقه بیشتر شود.
احمدرضا نیکخواه در توضیح این سازوکار گفت ممکن است حق توسعه یک ساختمان آسیب‌دیده معادل چهار طبقه باشد اما حداکثر دو طبقه در همان ملک قابل استفاده باشد. در این صورت باقی حق توسعه می‌تواند به پلاک دیگری منتقل شود.
اما همین انتقال به پر چالش‌ترین بخش دستورالعمل تبدیل شد. نیکخواه آن را «پاشنه آشیل» مصوبه توصیف کرد و گفت باید رابطه میان پلاک آسیب‌دیده و پلاکی که تراکم را دریافت می‌کند روشن باشد. بر این اساس استفاده از تراکم انتقالی بدون مشخص بودن مبدأ و مقصد ممنوع خواهد بود و قرار است پایگاه داده مکانی برای ثبت این انتقال‌ها ایجاد شود.
پیشنهاد دیگری نیز در جلسه مطرح شد که در پروانه ساختمانی مقصد یا دست‌کم در رأی کمیسیون ماده ۵ مشخص شود تراکم اضافه مربوط به کدام پلاک یا کد نوسازی ساختمان جنگ‌زده بوده است. دلیل این حساسیت تجربه تهران عنوان شد؛ پرونده‌هایی که در آنها بعد از انتقال تراکم امکان ردیابی دقیق منشأ امتیاز وجود ندارد. در نهایت اصل ثبت و قابلیت ردیابی ارتباط میان مبدأ و مقصد انتقال حق توسعه با رأی اکثریت شورای عالی شهرسازی تصویب شد.
از کالابرگ تا تثبیت قیمت‌ها را به تراکم وصل نکنید
در این جلسه وزیر راه و شهرسازی درباره تبدیل تراکم به ابزار تأمین مالی مسائل مختلف تهران هشدار داد. او تأکید کرد که نمی‌توان از تأمین کالا و تثبیت قیمت‌ها تا جبران خسارت‌های مختلف شهر همه چیز را به تراکم متصل کرد و هشدار داد الگوی شکل‌گرفته در تهران نباید به سایر شهرهای کشور تسری پیدا کند. وزیر اصل شفافیت انتقال تراکم را ضروری دانست . او همچنین یادآوری کرد نظارت بر این فرایند فقط برعهده شهرداری نیست و استانداری و معاونت عمرانی وزارت کشور نیز بر عملکرد شهرداری‌ها نظارت دارند.
پول تراکم برای ساختمان یا یخچال و مغازه؟
اختلاف دیگر جلسه بر سر محل مصرف منابع حاصل از مشوق‌های شهرسازی بود.
نماینده وزارت کشور پیشنهاد کرد این منابع فقط برای بازسازی ساختمان هزینه نشود. استدلال او این بود که ممکن است خانه فرد آسیب‌دیده باشد اما خسارت اصلی او از بین رفتن لوازم خانگی یا کسب‌وکارش باشد و ستاد بازسازی استان باید اختیار داشته باشد منابع را برای این خسارت‌ها نیز هزینه کند.
غلامرضا کاظمیان دبیر شورای عالی شهرسازی با این پیشنهاد موافق نبود و گفت این دستورالعمل مشخصاً درباره استفاده از ابزار شهرسازی برای بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده است و جبران خسارت لوازم منزل و واحدهای صنفی و تولیدی باید از سازوکارهای دیگری انجام شود.
خسارت لوازم خانگی آسیب‌دیدگان جنگ هنوز پرداخت نشده
در همین بخش نماینده ستاد بحران نکته مهم دیگری را مطرح کرد؛ پس از جنگ ۱۲ روزه هنوز خسارت لوازم خانگی شهروندان آسیب‌دیده تهران پرداخت نشده است. به گفته او بیمه ایران و شهرداری تهران درباره شیوه پرداخت به توافق رسیده‌اند اما پرداخت عملاً آغاز نشده است.
وضعیت خسارت خودروها بهتر بوده اما حدود ۳۰ درصد پرونده‌ها همچنان باقی مانده است. محدودیت منابع مالی دولت یکی از دلایل این تأخیر عنوان شد و نماینده ستاد بحران هشدار داد ادامه این وضعیت می‌تواند نارضایتی آسیب‌دیدگان را افزایش دهد.
بیرون تهران هنوز بازسازی یک واحد هم شروع نشده
تصویر بازسازی در شهرهای اطراف تهران از این هم عقب‌تر است.
نماینده استانداری تهران در جلسه اعلام کرد در شهرهای استان تهران خارج از پایتخت هنوز بازسازی حتی یک واحد آسیب‌دیده از جنگ آغاز نشده است. او گفت صرف تعیین بنیاد مسکن به عنوان متولی بازسازی کافی نیست و باید ابزار مالی و اجرایی لازم نیز در اختیار مالکان و دستگاه متولی قرار گیرد.
نماینده استانداری تهران به نحوه تعیین مشوق برای شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر نیز اعتراض کرد و گفت بخش مهمی از شهرهای آسیب‌دیده استان تهران بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارند و در نتیجه از مشوق‌های بیشتر پیش‌بینی‌شده برای شهرهای کوچک‌تر محروم می‌شوند.
تهران؛ بیش از ۹۰ پروانه برای ۱۱۳ پلاک
در مقابل غلامرضا کاظمیان پس از جلسه گفت در تهران از مجموع ۱۱۳ پلاک آسیب‌دیده تاکنون برای بیش از ۹۰ مورد پروانه ساختمانی صادر شده است. به گفته او دستورالعمل تازه قرار است چارچوبی واحد برای همه شهرهای کشور ایجاد کند تا بازسازی ساختمان‌های مسکونی و اداری خصوصی آسیب‌دیده با ضابطه‌ای روشن انجام شود.
پناهگاه دوباره به مقررات ساختمان برمی‌گردد؟
دستور دوم شورای عالی به ضوابط مکان‌یابی و طراحی و احداث پناهگاه‌ها و فضاهای امن اختصاص داشت. تجربه جنگ اخیر بحثی را که سال‌ها از متن اصلی ساخت‌وساز فاصله گرفته بود دوباره به شورای عالی برگرداند؛ آیا پناهگاه باید بار دیگر جزئی از الزامات ساختمان باشد؟
در جلسه گفته شد مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان با موضوع پدافند غیرعامل در سال ۱۳۹۵ تصویب شده اما ضوابط موجود با توجه به تجربه‌های تازه نیازمند بازنگری است. جمع‌بندی جلسه این بود که بازنگری این مبحث با فوریت دنبال شود و جلسات مربوط به آن ظرف یک هفته تا ۱۰ روز آینده آغاز شود.
یکی از بحث‌های جلسه این بود که در دوره‌ای پیش‌بینی پناهگاه در ساختمان‌ها الزام بیشتری داشت اما بعدتر این الزام کم‌رنگ شد. برخی اعضا این تصمیم را ناشی از تصور کاهش تهدیدهای نظامی دانستند و گفتند تجربه اخیر نشان داده نمی‌توان چنین زیرساختی را برای همیشه از مقررات ساختمان کنار گذاشت.
افزایش هزینه ساخت نیز به عنوان یکی از دلایل مخالفت با الزام پناهگاه مطرح شد اما در مقابل این استدلال شکل گرفت که همان‌طور که هزینه آتش‌نشانی و ایمنی امروز جزئی از هزینه ساختمان است تأمین فضای امن نیز باید به همین شکل دیده شود.
نسخه فوری؛ مترو و پارکینگ به جای انتظار برای ساخت پناهگاه
بحث پناهگاه فقط درباره ساختمان‌های آینده نبود. یکی از مهم‌ترین نکات گزارش ارائه‌شده این بود که شهر نمی‌تواند منتظر بماند تا در سال‌های آینده پناهگاه‌های تازه ساخته شود. قرار است ظرفیت فضاهایی که همین حالا وجود دارند بررسی شود؛ متروها و تونل‌های شهری و پارکینگ‌های طبقاتی و مراکز خرید بزرگ و مراکز آموزشی و ورزشی و مساجد و دیگر ساختمان‌های عمومی. جهت‌گیری اصلی حرکت از پناهگاه‌های بزرگ و متمرکز به سمت شبکه‌ای از فضاهای امن کوچک‌تر و پراکنده است که مردم در زمان بحران بتوانند در فاصله کوتاه‌تری به آنها دسترسی داشته باشند.
کاظمیان نیز پس از جلسه تأکید کرد موضوع فقط پناهگاه عمومی نیست و ساختمان‌های بزرگ نیز باید فضای پناهگاهی داشته باشند. او گفت مصوبات محلی از جمله مصوبه شورای شهر تهران نیز باید با دستورالعمل سراسری شورای عالی شهرسازی تطبیق داده شود.
یک مترمربع برای هر نفر و یک خروجی برای هر ۵۰ نفر
ضوابط پیشنهادی فقط کلیات را مطرح نکرده و برای طراحی داخلی نیز معیارهایی تعیین شده است.
برای هر فرد حداقل یک مترمربع فضای اقامتی و ۲.۵ مترمکعب حجم مفید پیشنهاد شده است. حداکثر ظرفیت پناهگاه اختصاصی ۵۰ نفر در نظر گرفته شده و برای هر ۵۰ نفر نیز باید یک خروجی اضطراری وجود داشته باشد.
هر پناهگاه باید حداقل یک ورودی و یک خروج اضطراری داشته باشد. خروجی باید خارج از محدوده ریزش احتمالی آوار ساختمان‌های مجاور باشد. در ورودی نیز استفاده از در ضدانفجار و ضدحریق و ضد دود با عرض حداقل ۱۴۰ سانتی‌متر پیش‌بینی شده است.
دسترسی افراد سالمند و افراد دارای معلولیت و تهویه و روشنایی و تجهیزات بهداشتی و ارتباط اضطراری از طریق تلفن و اینترنت یا سامانه‌های جایگزین نیز در ضوابط آمده است. از سوی دیگر پناهگاه‌های عمومی نباید در مجاورت تأسیسات پرخطر مانند مخازن سوخت و خطوط اصلی گاز و پست‌های برق و خطوط فشار قوی و جایگاه‌های سوخت مکان‌یابی شوند.
بلندمتربه‌سازی در گرگان؛ دعوا بر سر ۱۴ متر و ۱۸ متر
سومین دستور جلسه به بلندمرتبه‌سازی گرگان اختصاص داشت. کمیته فنی پیشنهاد کرده بود ساختمان‌های بلند در معابر با حداقل عرض ۱۸ متر مستقر شوند اما مدیران استان با این محدودیت مخالفت کردند. استدلال آنها این بود که تعداد معابر بالای ۱۸ متر در گرگان محدود است و اگر این شرط بدون انعطاف اجرا شود بخش بزرگی از شهر عملاً از طرح بلندمرتبه‌سازی حذف خواهد شد.
یکی از مدیران شهری پرسید چرا در یک خیابان ۱۴ متری با قطعه بزرگ و عقب‌نشینی مناسب نتوان ساختمان ۱۲ یا ۱۴ طبقه ساخت. مدیران استان تأکید کردند درخواست آنها به معنای ساخت برج‌های ۲۰ یا ۲۵ طبقه در تمام شهر نیست بلکه می‌توان براساس عرض معبر و مساحت قطعه و سطح اشغال و عقب‌نشینی ارتفاع متفاوتی تعیین کرد.
حتی ۲۰ یا ۲۵ طبقه؛ اما نه هر جا
وزیر راه و شهرسازی در این بخش موضع متفاوتی گرفت. او از یک سو گفت توسعه شهرهای شمالی نباید با گسترش افقی به سمت جنگل و اراضی کشاورزی ادامه پیدا کند و تجربه ساخت‌وساز در زیارت را نمونه پیامدهای چنین توسعه‌ای دانست. از سوی دیگر پذیرفت که محدود کردن توسعه افقی بدون ارائه راه جایگزین امکان‌پذیر نیست.
او گفت حتی ساخت ساختمان‌های ۲۰ یا ۲۵ طبقه در برخی نقاط گرگان الزاماً منتفی نیست اما تصمیم درباره ارتفاع ساختمان نمی‌تواند فقط براساس عرض خیابان گرفته شود. تعداد قطعات مشمول طرح و امکان تجمیع و عقب‌نشینی و تأمین پارکینگ و ظرفیت شبکه معابر و ترافیک و آب و فاضلاب و پسماند و ایمنی و آتش‌نشانی باید همزمان بررسی شود.
در برخی محدوده‌های شمال گرگان نیز بررسی بیشتر مخاطرات زمین و تغییرات سطح زمین مطالبه شد تا بلندمرتبه‌سازی بدون ارزیابی شرایط زمین‌شناسی انجام نشود. در نهایت پرونده گرگان بسته نشد و ضوابط عرض معبر و ارتفاع ساختمان‌ها دوباره به کمیته فنی برگشت تا با حضور نمایندگان استان بررسی شود.