شهرداری؛بازیگر بازار مسکن یا تسهیلگر ساختوساز؟
کارشناسان در نشست بررسی نقش مدیریت شهری در بازار اجاره تأکید کردند: حل بحران مسکن بدون ورود جدی دولت، بانکها و بخش خصوصی ممکن نیست؛ شهرداری باید مسیر ساخت و اجارهداری حرفهای را هموار کند نه اینکه خود به سازنده مسکن تبدیل شود.
بحران مسکن در تهران سالهاست از یک مسئله اقتصادی فراتر رفته و به چالشی اجتماعی تبدیل شده چالشی که از کاهش توان خرید خانوارها تا افت نرخ ازدواج و تغییر الگوی مهاجرت شهری را دربر میگیرد. در چنین شرایطی این پرسش مطرح است که مدیریت شهری تا چه اندازه میتواند در تنظیم بازار مسکن و اجاره نقشآفرینی کند؟ کارشناسان حاضر در نشست «ارزیابی نقش و جایگاه مدیریت شهری تهران در تنظیمگری بازار اجاره مسکن در شرایط پسابحران» معتقدند شهرداری اگرچه وظیفه مستقیم ساخت مسکن را برعهده ندارد، اما میتواند با سیاستهای تشویقی، تسهیل مقررات و جذب سرمایه بخش خصوصی، بخشی از گره بازار مسکن را باز کند.
تهران امروز با دو واقعیت همزمان روبهرو است؛ از یک سو قیمت مسکن و اجارهبها با شتابی بیشتر از درآمد خانوارها افزایش یافته و از سوی دیگر تولید مسکن به دلیل رشد هزینههای ساخت، کاهش سرمایهگذاری و دشواری تأمین مالی افت کرده است. نتیجه این وضعیت، کوچکتر شدن سهم خانوارها از بازار مسکن و تبدیل هرچه بیشتر خانه به یک کالای سرمایهای بوده است. در چنین فضایی، نقش شهرداری از یک نهاد خدماتی به نهادی تأثیرگذار در سیاستگذاری شهری ارتقا یافته؛ نهادی که میتواند با ابزارهای مدیریتی و تنظیمگری، مسیر ساختوساز و عرضه مسکن را تسهیل کند.
علیرضا رهایی، معاون مطالعات زیرساخت مرکز مطالعات و برنامهریزی شهر تهران، ریشه بخش مهمی از بحران کنونی را نگاه سرمایهای به مسکن دانست و گفت بخش عمده ساختوسازهای تهران با انگیزه سرمایهگذاری انجام میشود؛ در حالی که چنین رویکردی الزاماً پاسخگوی نیاز واقعی شهروندان نیست.
به گفته وی، حل نشدن مسئله مسکن مستقیماً بر موضوعاتی همچون ازدواج، تشکیل خانواده و فرزندآوری اثر میگذارد و بدون تأمین سرپناه مناسب، بسیاری از سیاستهای اجتماعی به نتیجه مطلوب نخواهد رسید.
رهایی با اشاره به کاهش چشمگیر تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی در سالهای اخیر افزود: در حالی که تهران در گذشته سالانه بین ۱۰ تا ۱۲ هزار پروانه ساخت صادر میکرد، این رقم اکنون به حدود ۲ تا ۳ هزار مورد رسیده است؛ موضوعی که نشاندهنده کاهش انگیزه سرمایهگذاری و افزایش هزینههای تولید مسکن است.
معاون مطالعات زیرساخت مرکز تأکید کرد قانون شهرداریها این نهاد را موظف به کمک در ایجاد خانههای ارزانقیمت برای اقشار کمبرخوردار کرده است، اما این به معنای ورود مستقیم شهرداری به ساخت مسکن نیست.
او معتقد است نقش اصلی مدیریت شهری، ایجاد مشوقها و تسهیل شرایط برای تولید مسکن و توسعه نظام اجارهداری حرفهای است؛ از کاهش هزینههای صدور پروانه و ارائه مشوقهای مالیاتی گرفته تا تأمین زمین و تسهیل دسترسی سرمایهگذاران به منابع مالی.
رهایی همچنین از ضرورت مشارکت گسترده بخش خصوصی در بازار مسکن سخن گفت و تأکید کرد بدون استفاده از ظرفیت سرمایهگذاران و مدلهای مشارکت عمومی ـ خصوصی، امکان پاسخگویی به نیاز فزاینده شهروندان وجود ندارد.
در ادامه نشست، علی خانی، سرپرست معاونت طرحهای شهری اداره کل شهرسازی و طرحهای شهری شهرداری تهران با اشاره به تجربه شهرهای مختلف جهان گفت ورود مدیریت شهری به حوزه سیاستگذاری مسکن میتواند نتایج مثبتی به همراه داشته باشد.
وی با اشاره به اقدامات انجامشده در شهرداری تهران برای تشویق دستگاهها به اختصاص زمینهای خود برای مسکنسازی، از تصویب ظرفیت ساخت حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در فرآیندهای مرتبط خبر داد و آن را گامی مهم در جهت افزایش عرضه دانست.
خانی با این حال تأکید کرد تولید محدود و مستقیم مسکن توسط شهرداری نمیتواند تأثیر تعیینکنندهای بر بازار داشته باشد و راهکار اصلی، ایجاد شرایطی است که بخش خصوصی با اطمینان و انگیزه بیشتری وارد عرصه ساختوساز شود.
هادی عباسیاصل، معاون سابق وزارت راه و شهرسازی نیز در این نشست با اشاره به وضعیت مستأجران تهرانی گفت نزدیک به نیمی از شهروندان پایتخت مستأجر هستند، اما مطالبات و مشکلات آنها کمتر در سیاستگذاریهای کلان مورد توجه قرار میگیرد.
وی با انتقاد از عملکرد نهادهای مسئول در حوزه زمین و تأمین مالی مسکن گفت که وزارت راه و شهرسازی، بانکها و سایر دستگاههای دارای منابع و زمین، نقش تعیینکنندهای در حل بحران مسکن دارند، اما هنوز از تمام ظرفیتهای خود استفاده نکردهاند.
عباسیاصل با اشاره به سرمایهگذاریهای گسترده انجامشده در زیرساختهای تهران، از جمله شبکه مترو، تأکید کرد اداره شهر باید بیش از گذشته بر پایه نظام عادلانه عوارض شهری استوار باشد و وابستگی درآمدهای شهری به تراکمفروشی کاهش یابد.
معاون سابق وزارت راه و شهرسازی توسعه الگوهای اجارهداری حرفهای را یکی از راهکارهای مهم مدیریت بازار مسکن دانست و گفت کشور به ساخت دهها هزار واحد اجارهای در هر سال نیاز دارد. به اعتقاد او، بهرهگیری از ظرفیت شهرداریها، خیرین، بانکها و دستگاههای دولتی میتواند زمینه شکلگیری چنین مدلی را فراهم کند.
وی بر ضرورت واگذاری زمین برای تولید مسکن و اشتغال تأکید کرد و گفت تا زمانی که زمین به کالایی سوداگرانه تبدیل شده باشد، نمیتوان انتظار داشت بحران مسکن به شکل پایدار حل شود.
کارشناسان معتقدند شهرداری تهران قرار نیست به یک انبوهساز بزرگ تبدیل شود، اما میتواند با تسهیل فرآیندها، کاهش هزینههای ساخت، توسعه اجارهداری حرفهای و جلب مشارکت بخش خصوصی، نقشی مؤثر در کاهش فشار بازار بر شهروندان ایفا کند. در شرایطی که مسکن به یکی از اصلیترین دغدغههای خانوارهای تهرانی تبدیل شده، موفقیت هر سیاستی بیش از هر چیز به هماهنگی میان دولت، بانکها، مدیریت شهری و سرمایهگذاران وابسته خواهد بود.