روایت مستأجران و موجران از بازار آشفته اجاره مسکن؛ قانون چه میگوید؟
در حالی که مستأجران از جهش اجارهبها و کاهش توان مالی گلایه دارند، یک حقوقدان معتقد است مصوبات دولت برای تعیین سقف افزایش اجاره، به دلیل تعارض با اصول حقوقی و مالکیت خصوصی، ضمانت اجرایی مؤثری ندارد و راهکار اصلی، اصلاح ساختار بازار مسکن است.
به گزارش آتیه آنلاین از ایلنا، افزایش بیوقفه اجارهبها، مستأجران را بیش از هر زمان دیگری زیر فشار قرار داده است؛ فشاری که به گفته بسیاری از خانوادهها، پس از جنگ و تشدید مشکلات اقتصادی، ابعاد تازهای پیدا کرده است. در مقابل، برخی مالکان نیز میگویند درآمد حاصل از اجاره تنها راه تأمین هزینههای زندگی آنهاست. در چنین شرایطی، یک حقوقدان با زیر سؤال بردن ضمانت اجرایی مصوبات مربوط به سقف افزایش اجارهبها، تأکید میکند که این تصمیمها نمیتواند اختلاف میان موجر و مستأجر را حل کند و دولت باید به جای مداخله در قراردادهای خصوصی، به اصلاح ساختار بازار مسکن بپردازد.
مستأجرانی که زیر بار اجاره خم شدهاند
بازار اجاره مسکن همچنان یکی از مهمترین دغدغههای خانوارهاست. بسیاری از مستأجران میگویند افزایش مداوم مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه، توان مالی آنها را به شدت کاهش داده و بخش عمده درآمدشان صرف تأمین هزینه مسکن میشود.
در گزارش ایلنا، «نیما» که پس از جنگ شغل خود را از دست داده، روایت میکند صاحبخانهاش بدون توجه به شرایط او، ۲۰۰ میلیون تومان به مبلغ ودیعه و ۱۵ میلیون تومان به اجاره ماهانه اضافه کرده و از او خواسته است در صورت ناتوانی در پرداخت، خانه را تخلیه کند. او میگوید اکنون درآمدش کمتر از ۲۰ میلیون تومان است، اما باید اجارهای چند برابر توان مالی خود بپردازد.
«مینا» نیز از شرایط مشابهی سخن میگوید. او که به همراه خانواده در خانهای ۶۰ متری زندگی میکند، میگوید بخش عمده حقوقش به همراه مستمری ناچیز پدر بازنشستهاش صرف پرداخت اجاره میشود و هر بار که موعد تمدید قرارداد نزدیک میشود، نگرانی از افزایش دوباره اجارهبها به دغدغه اصلی خانواده تبدیل میشود.
موجرانی که اجاره را منبع درآمد میدانند
در سوی دیگر بازار، همه مالکان را نمیتوان سرمایهداران بزرگ دانست. برخی از آنها نیز تأکید میکنند درآمد حاصل از اجاره، تنها راه تأمین هزینههای زندگی یا کمک به فرزندانشان است.
یکی از مالکان در این گزارش میگوید اجاره خانهای که از پدرش به ارث رسیده، صرف پرداخت هزینههای زندگی فرزندش میشود که با وجود تحصیلات دانشگاهی هنوز شغل مناسبی پیدا نکرده است. موجر دیگری نیز که بازنشسته است، توضیح میدهد مستمری دریافتی پاسخگوی هزینههای درمان و زندگی او و همسرش نیست و درآمد حاصل از اجاره، بخش مهمی از مخارج خانواده را تأمین میکند.
سقف افزایش اجاره؛ مصوبهای بدون ضمانت اجرایی؟
در ماههای اخیر دولت اعلام کرده است که افزایش اجارهبها هنگام تمدید قرارداد نباید از سقف تعیینشده فراتر برود و مستأجران در صورت دریافت مبلغی بیش از سقف قانونی، امکان شکایت خواهند داشت.
با این حال، محمدهادی جعفرپور، وکیل دادگستری و حقوقدان، معتقد است این مصوبات از نظر حقوقی ضمانت اجرایی کافی ندارند. به گفته او، اختلافهای میان موجر و مستأجر در صلاحیت مراجع قضایی است و در این مراجع، قانون مصوب مجلس بر بخشنامهها و آییننامههای دولتی اولویت دارد.
او تأکید میکند احترام به مالکیت خصوصی از اصول قانون اساسی و قواعد فقهی است و به همین دلیل، تعیین دستوری اجارهبها از سوی دولت با چالشهای حقوقی روبهرو خواهد شد. به اعتقاد این حقوقدان، حتی ممکن است تعیین سقف افزایش اجاره، به جای کنترل بازار، به مبنایی برای افزایش اجاره تا همان سقف تبدیل شود و در عمل نتیجه معکوس داشته باشد.
راهکار؛ اصلاح بازار مسکن، نه مداخله در قراردادها
جعفرپور معتقد است برای کنترل بازار اجاره باید به جای صدور بخشنامههای مقطعی، سیاستهای ساختاری در حوزه مسکن اجرا شود. او بر این باور است که اجرای دقیق نظام مالیات بر املاک، استفاده از کد رهگیری و حرکت به سمت صنعتیسازی ساختوساز، میتواند به تعادل بازار کمک کند.
به گفته این حقوقدان، بخش قابل توجهی از جامعه ایران مستأجر هستند و نبود قوانین کارآمد برای حمایت همزمان از حقوق موجر و مستأجر، موجب افزایش اختلافات در این حوزه شده است. او همچنین تأکید میکند تا زمانی که دولت نتواند بازار مسکن را سامان دهد، مصوبات مربوط به سقف اجارهبها تأثیر محدودی خواهند داشت و نمیتوانند جایگزین اصلاحات اساسی در اقتصاد مسکن شوند.