هزینههای سرسامآور چهار دیوار؛ چرا رویای مسکن در جهان گرانتر شد؟
گزارش جدید سازمان ملل از بحران بیسابقه مسکن در جهان خبر میدهد. شاخص قیمت مسکن از ۹.۵ در سال ۲۰۱۰ به ۱۱.۷ در سال ۲۰۲۳ رسیده و مستاجران و گروههای آسیبپذیر بیشترین فشار را تحمل میکنند.
گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» سازمان ملل تصویری هشداردهنده از وضعیت مسکن ارائه میدهد. بر اساس این گزارش امروزه مسکن نسبت به ۲۰ سال پیش کمتر مقرونبهصرفه شده است و این فشار بیش از همه بر دوش جوانان، خانوارهای زن سرپرست، مهاجران، اقلیتهای قابل مشاهده و سایر گروههای آسیبپذیر سنگینی میکند. در حالیکه افزایش سرسامآور قیمت مسکن، ثروت مالکان را افزایش داده، مستاجران را در شرایطی قرار داده است که بخش قابلتوجهی از درآمدشان صرف اجاره میشود و پسانداز برای آنها به آرزویی دستنیافتنی تبدیل شده است.
بر اساس این گزارش، شاخص قیمت مسکن از ۹.۵ در سال ۲۰۱۰ به ۱۱.۷ در سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است. در جنوب آسیا، نسبت قیمت به درآمد با شدت زیادی از ۹.۷ به ۱۶.۸ جهش کرده که نشاندهنده چالش فزاینده مقرونبهصرفهسازی است. این در حالی است که اروپا و آمریکای شمالی تا حد زیادی موفق به جلوگیری از بحرانی مشابه شدهاند.
کارشناسان وضعیت رو به وخامت مسکن را ناشی از ترکیب شهرنشینی سریع، رشد جمعیت، تشکیل خانوارهای جدید و مقررات محدودکننده میدانند که همگی بر عرضه مسکن و مقرونبهصرفهسازی (housing affordability) آن فشار وارد میکنند.
شهرها سریعتر از خانهها رشد میکنند
شهرنشینی سریع و رشد مداوم جمعیت، رقابتی شدید بر سر زمین و مسکن ایجاد کرده است. با این حال، عرضه قادر به همگامی با این تقاضا نیست. کسری جهانی مسکن از ۲۵۱ میلیون واحد در سال ۲۰۱۰ به ۲۸۸ میلیون واحد در سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است. کمبود زمینِ خدماترسانیشده، هزینههای بالای ساختوساز و تاخیرهای ناشی از مقررات، همگی روند تحویل مسکن را کند کردهاند.
مستاجران سنگینترین بار را تحمل میکنند
نزدیک به نیمی از خانوارهای مستاجر در سراسر جهان (حدود ۴۴ درصد)، بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را صرف مسکن میکنند. این فشار در آفریقای جنوب صحرا شدیدتر است، جایی که درآمدهای پایین و نامنظم، عرضه محدود اجاره رسمی و رشد سریع شهری دست به دست هم دادهاند. برای میلیونها نفر، اجاره دیگر یک هزینه قابل مدیریت نیست، بلکه یک بحران ماهانه است.
نابرابری وضعیت را بدتر میکند
هر جا نابرابری درآمدی بالا باشد، مقرونبهصرفهسازی مسکن به شدت کاهش مییابد. نابرابری بیشتر به طور مستقیم با اجارههای بالاتر، تراکم جمعیت بیشتر و دسترسی محدودتر به مسکن مناسب برای گروههای کمدرآمد مرتبط است. شکاف بین مالکان و مستاجران همچنان در حال افزایش است.
اکثر خانوارها در بازاری که روزبهروز غیرقابلدسترستر میشود، بدون حمایت عمومی کافی رها شدهاند. بدون مداخله گستردهتر، شکاف بین عرضه و نیاز به مسکن تنها بزرگتر خواهد شد.
بحران مقرونبهصرفهسازی در بزرگترین شهرهای جهان به ویژه شدید است. برای مثال در بمبئی و دهلی، نسبت قیمت به درآمد به ترتیب ۱۴.۳ و ۱۰.۱ است که مالکیت رسمی مسکن را برای بسیاری از خانوارهای با درآمد متوسط غیرقابل دسترس کرده است. دسترسی محدود به تامین مالی رسمی وام مسکن، این چالش را تشدید کرده و بسیاری از خانوادهها را به پسانداز شخصی، وامهای غیررسمی یا حمایت مالی از اعضای خانواده برای خرید خانه واداشته است. نمونههای دیگر شانگهای در چین و میلان در ایتالیاست، جایی که نسبت قیمت به درآمد به ترتیب حدود ۳۴ و 20 تخمین زده میشود.
بحران جهانی و راهکارهای پیشنهادی
مقرونبهصرفهسازی مسکن در جهان به نقطه بحرانی رسیده است. این گزارش پیشنهاد میکند که دولتها باید سیاستهای مسکن را با راهبردهای حملونقل، اشتغال و حمایت اجتماعی هماهنگ کنند تا بتوانند تاثیر واقعی بر این مشکل بگذارند. اصلاحات در عرضه امری فوری است: تنگناهای برنامهریزی، هزینههای سرسامآور ساختوساز و مدیریت ضعیف زمین باعث شده تقاضا در شهرهای جهان از عرضه پیشی بگیرد.
تامین مالی باید به سمت خانوادههای کمدرآمد، جوانان، مهاجران و کارگران غیررسمی هدایت شود. همچنین نباید گاری را جلوی اسب بست؛ ابتدا باید خانههای بیشتری ساخته شود و سپس یارانه اجاره و حمایت از خریداران ارائه گردد. در این میان، سرمایهگذاری بیرویه شرکتی در بازار مسکن، بیصدا خانوارهای معمولی را از بازار مسکن بیرون میراند و نهادهای نظارتی در همگامی با این روند با مشکل مواجه هستند.