فروش سانتیمتری مسکن؛ خانهدار شدن یا تشدید سوداگری؟
شهرداری تهران عرضه آزمایشی طرح «خانهریز» را آغاز کرده؛ طرحی که بر اساس آن شهروندان میتوانند از چند سانتیمتر تا یک واحد کامل مسکونی را بخرند. همزمان برخی کارشناسان شهری نسبت به پیامدهای اقتصادی و شهرسازی این مدل هشدار میدهند.
با آغاز اجرای آزمایشی طرح «خانهریز» در تهران، ایده فروش سانتیمتری مسکن وارد مرحله عملیاتی شده، طرحی که امکان خرید سهمهای بسیار کوچک از واحدهای مسکونی را برای شهروندان فراهم میکند. مدیران شهری هدف این طرح را جذب سرمایههای خرد و تأمین مالی پروژههای ساختمانی عنوان میکنند، اما برخی از کارشناسان حوزه مسکن و شهرسازی معتقدند این مدل بیش از آنکه به حل بحران مسکن کمک کند، میتواند زمینهساز تقویت نگاه سرمایهای و افزایش سوداگری در بازار ملک شود.
بر اساس این مدل، افراد میتوانند به جای خرید یک واحد کامل، سهمهایی بسیار کوچک از یک ملک را بخرند و قیمت هر سهم نیز بر اساس ارزشگذاری رسمی همان پروژه تعیین میشود.
تأمین مالی پروژهها، نه خانهدار شدن
به اعتقاد محمود اولاد، استاد دانشگاه و پژوهشگر اقتصادی، ابزارهایی مانند مسکن متری، سانتیمتری یا توکنسازی در اصل روشهایی برای تأمین مالی پروژهها هستند و نباید بهعنوان سیاست مستقیم خانهدار شدن تلقی شوند.
او توضیح میدهد که خانوارها همچنان برای خانهدار شدن باید کل قیمت یک واحد را پرداخت کنند و این ابزارها صرفاً امکان تجمیع تدریجی پسانداز و مدیریت دارایی را فراهم میکنند. به گفته او، سرمایهگذاری در این مدلها مشابه سایر بازارهای مالی مانند طلا، بورس یا سپرده بانکی است و بخشی از یک سبد دارایی متنوع محسوب میشود. اولاد همچنین تأکید میکند شهرداریها در جهان معمولاً در حوزه مسکن اجتماعی و اجارهای فعالاند و ورود مستقیم به ابزارهای مالی باید با دقت و نقش حمایتی همراه باشد.
پروژه فروش سانتیمتری خانه شفاف نیست
عبدالوهاب شهلی، مدیر سابق گروه جامعهشناسی شهر انجمن جامعهشناسی ایران، هم به سابقه ورود نهادهای شهری به موضوع مسکن، اشاره می کند و می گوید: یکی از دستاوردهای مهم انقلاب مشروطه، شکلگیری بلدیه بود که با رویکردی اجتماعی به مسئله سکونت اقشار محروم ورود کرد. در آن دوره، برای افرادی که فاقد سرپناه بودند و در معابر و فضاهای عمومی زندگی میکردند، مجموعههایی برای اسکان موقت ایجاد شد و حتی از طریق کارگاهها و کارخانههای وابسته به بلدیه، امکان اشتغال و کسب درآمد نیز برای آنان فراهم میشد.
شهلی ادامه می دهد: در سالهای بعد نیز شهرداریها با ایجاد گرمخانهها تلاش کردند برای بیخانمانهایی که در فصل سرما در خیابانها میماندند، امکان اسکان شبانه و دریافت خدمات اولیهای مانند غذا را فراهم کنند. با این حال، طرح «مسکن متری» را میتوان نوعی گسست از آن پارادایم اجتماعی دانست که پیشتر در مدیریت شهری وجود داشت.
این استاد دانشگاه با اشاره به ابهامهای موجود درباره این طرح می گوید: ابعاد فنی و اجرایی پروژه بهطور شفاف در فضای عمومی مطرح نشده و مشخص نیست این واحدها قرار است در چه مناطقی ساخته شوند و آیا شامل پروژههای موجود میشوند یا صرفاً به ساختوسازهای آینده مربوط هستند. به نظر میرسد منطق اصلی این طرح، منطق بازار است. مدافعان آن احتمالاً بر حفظ ارزش پول شهروندان تأکید دارند و معتقدند افرادی که توان خرید یک واحد مسکونی کامل را ندارند، میتوانند بهتدریج و متناسب با توان مالی خود، بخشی از یک واحد مسکونی را خریداری کنند تا از تورم بازار مسکن عقب نمانند.
شهلی با این حال تأکید می کند: با توجه به ساختار اقتصادی موجود در کشور، اینگونه طرحها ممکن است بیش از آنکه به خانهدار شدن مردم کمک کنند، به ترویج نوعی سوداگری منجر شوند. در چنین شرایطی، سرمایههای خرد مردم جذب پروژهها میشود، اما تضمینی وجود ندارد که در نهایت به تأمین مسکن برای آنان منجر شود. نمونههایی از این دست در کشورهای دیگر نیز وجود دارد، اما معمولاً بر پایه یک فلسفه اجتماعی روشن طراحی شدهاند. برای مثال، در برخی کشورها بخشی از مالکیت یک واحد مسکونی به شهروند واگذار میشود و بخش دیگر در اختیار شهرداری یا نهاد عمومی باقی میماند و فرد در قالب اجاره یا مشارکت از آن استفاده میکند.
شهلی در ادامه با بیان اینکه ورود دوباره شهرداری به حوزه مسکن، از منظر نقشآفرینی مدیریت شهری اتفاق مثبتی است، می گوید: با اصل ماجرا موافقم؛ اما مسئله مهم، چگونگی این ورود است. در بسیاری از کشورهای جهان، مسکن اجتماعی را شهرداریها و حکومتهای محلی میسازند، نه دولتهای مرکزی. در واقع یکی از بازیگران اصلی حوزه مسکن اجتماعی، مدیریتهای محلی هستند و در ایران شهرداریها سالها از این عرصه فاصله گرفته بودند. اگر قرار باشد شهرداری در این حوزه فعال شود، بهتر است الگوهایی را دنبال کند که به خانهدار شدن واقعی مردم منجر شوند. برای مثال، به جای فروش سانتیمتری یا متری واحدها، میتوان از مدلهای «مالکیت تدریجی» استفاده کرد؛ مدلی که در ادبیات جهانی توسعه مسکن شناخته شده و در بسیاری از کشورها برای حمایت از گروههای کمدرآمد به کار گرفته میشود.
به گفته او به جای رد کامل طرح، بهتر است بر مبنای الگوهای موفق جهانی بازطراحی شود و هدف آن حمایت از خانوارهای کمدرآمد و تسهیل دسترسی آنان به مسکن باشد. خرید یک واحد مسکونی در شرایط کنونی نیازمند سرمایهای است که حتی بخش بزرگی از طبقه متوسط نیز از تأمین آن ناتوان است؛ چه برسد به اقشار کمدرآمد. به همین دلیل، استفاده از مدلهای نوین تأمین مسکن و بهرهگیری از تجربههای موفق جهانی میتواند مسیر مؤثرتری برای حل بحران دسترسی به مسکن در کلانشهرهایی مانند تهران، اصفهان و شیراز فراهم کند. اگر قرار است شهرداریها به حوزه مسکن بازگردند، بهتر است این ورود بر پایه الگوهای آزمودهشده جهانی، شفافیت کامل در فرآیندها و توجه به اهداف اجتماعی صورت گیرد؛ چرا که در غیر این صورت، خطر تبدیل شدن این طرحها به ابزارهای صرفاً مالی و سرمایهای وجود خواهد داشت.
یکی از مهمترین چالشهای طرح «خانهریز» نبود شفافیت درباره نحوه اجرای پروژهها، محل ساخت و نحوه مدیریت سهمهای خردشده است.در چنین ساختاری ممکن است سرمایههای خرد مردم جذب پروژههایی شود که الزاماً به تأمین مسکن واقعی منجر نمیشوند و همین موضوع میتواند زمینه رشد فعالیتهای سوداگرانه در بازار ملک را افزایش دهد.
در بسیاری از کشورها مدلهای مشارکت مسکن بر پایه مالکیت ترکیبی یا تدریجی طراحی شدهاند؛ به این معنا که بخشی از مالکیت در اختیار نهاد عمومی باقی میماند و شهروند در قالب اجاره یا مشارکت از آن استفاده میکند. در این الگوها، هدف اصلی دسترسی پایدار به مسکن است، نه تبدیل آن به دارایی مالی خردشده.
به اعتقاد کارشناسان شهری، مسئله اصلی در طرح «خانهریز» ابهام میان «مالکیت مالی» و «دسترسی واقعی به مسکن» است. در این مدل ممکن است فرد مالک سهمی از یک واحد شود، اما الزاماً به یک سرپناه مشخص دسترسی نداشته باشد. از نگاه منتقدان، این موضوع میتواند مفهوم سکونت را از یک حق اجتماعی به یک دارایی مالی قابل معامله تبدیل کند.
تبدیل حق سکونت به دارایی مالی
علی اعطا، معمار و عضو سابق شورای شهر تهران میگوید هر اقدامی که حق سکونت را به کالای مالی خردشده تبدیل کند، زمینهساز شکلگیری رفتارهای سفتهبازانه خواهد بود.
او تأکید میکند که بحران اصلی مسکن، نه کمبود ابزار مالی، بلکه شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن است.
به گفته اعطا، یکی از چالشهای اصلی طرح، نبودن چارچوب حقوقی شفاف و تعارض نقش شهرداری بهعنوان عرضهکننده، مجری و ناظر است.
او این وضعیت را مصداق تعارض منافع نهادی میداند و تأکید میکند که در چنین شرایطی، نظارت مستقل بر پروژهها دشوار خواهد بود.
اعطا توضیح میدهد: شهرهایی مانند وین، آمستردام و سنگاپور با تکیه بر مسکن اجتماعی و اجارهداری بلندمدت توانستهاند بحران مسکن را کنترل کنند. در این مدلها، شهرداریها مالک بخش قابل توجهی از مسکن شهری هستند و آن را در قالب اجارههای کنترلشده در اختیار شهروندان قرار میدهند.
برخلاف برخی رویکردهای جدید که شهرداری را به بازیگر مستقیم فروش و تأمین مالی پروژههای مسکن تبدیل میکنند، گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» سازمان ملل بر نقش متفاوت دولتهای محلی تأکید دارد. در این گزارش، شهرداریها نه بهعنوان فروشنده مسکن یا گرداننده بازار دارایی، بلکه بهعنوان تنظیمگر، تسهیلگر و حافظ حق دسترسی شهروندان به مسکن معرفی شدهاند.
یکی از مهمترین هشدارهای گزارش، انتقاد از «مالیسازی مسکن» است؛ روندی که در آن خانه از یک حق انسانی و کالای اجتماعی به یک دارایی مالی برای سرمایهگذاری و سوداگری تبدیل میشود. سازمان ملل تأکید میکند تجربه دهههای اخیر نشان داده هر زمان ارزش مالی مسکن بر کارکرد اجتماعی آن غلبه کرده، بحران دسترسی به مسکن تشدید شده و شکافهای طبقاتی عمیقتر شده است. این همان نکتهای است که در نقدهای کارشناسان داخلی نیز درباره تبدیل «حق سکونت» به «کالای مالی خردشده» مطرح میشود.
نسخه موفق جهانی در مسکن: حفظ مالکیت عمومی زمین
گزارش همچنین نشان میدهد موفقترین تجربههای جهانی در حوزه مسکن، نه بر فروش خردشده داراییهای مسکونی، بلکه بر حفظ مالکیت عمومی زمین، توسعه مسکن اجتماعی و اجارهداری بلندمدت استوار بودهاند. شهرهایی مانند وین، آمستردام و سنگاپور توانستهاند از طریق حضور فعال دولتهای محلی در مدیریت زمین و تأمین مسکن اجتماعی، فشار بازار را کنترل کنند.
گزارش همچنین مفهوم «حکمروایی چندسطحی» را مطرح میکند؛ مدلی که در آن حل بحران مسکن نیازمند همکاری دولت مرکزی، شهرداریها، نهادهای محلی و جامعه مدنی است و شهرداریها نقش تنظیمگر دارند، نه بازیگر مستقیم بازار. این گزارش نتیجه میگیرد که بحران مسکن بیش از آنکه ناشی از کمبود ابزار مالی باشد، حاصل ضعف حکمرانی زمین، نابرابری اقتصادی و کاهش سرمایهگذاری عمومی در مسکن اجتماعی است. بر همین اساس، راهحل پیشنهادی آن توسعه مسکن مقرونبهصرفه، اجارهداری اجتماعی و حفاظت از داراییهای عمومی است، نه تبدیل مسکن به واحدهای خرد قابل معامله.
با آغاز اجرای آزمایشی طرح «خانهریز» در تهران، بار دیگراین پرسش مطرح می شود که آیا «خانهریز» راهی برای خانهدار شدن است یا گامی دیگر در جهت مالیسازی مسکن در کلانشهر تهران؟ در حالی که حامیان این طرح آن را راهی برای جذب سرمایههای خرد و تأمین مالی پروژههای شهری میدانند، منتقدان معتقدند این مدل میتواند مرز میان سیاست مسکن اجتماعی و بازار مالی را کمرنگ کرده و زمینهساز تقویت سوداگری در بازار ملک شود.