برج‌سازی در باغ قدیمی زنجان؛ پیشنهاد مسکن‌سازی برای جوانان هم اضافه شد
شورای عالی شهرسازی و معماری بار دیگر طرح ۲۲۴ هکتاری شمال تاکستان، اراضی ۶۲۰ هکتاری شمال زنجان و باغ امین را بررسی کرد.
شورای عالی شهرسازی و معماری بار دیگر طرح ۲۲۴ هکتاری شمال تاکستان، اراضی ۶۲۰ هکتاری شمال زنجان و باغ امین را بررسی کرد. درباره تاکستان، حفظ حقوق ایجادشده بر اساس طرح سال ۱۳۸۵ مطرح شد؛ در زنجان، استان از نیاز به زمین برای مسکن و تعیین تکلیف اراضی شمال شهر گفت و در باغ امین، پیشنهاد ساخت ساختمان اداری شهرداری و یک مجموعه تجاری ـ مسکونی در کنار حفظ بخش عمده زمین به عنوان پارک بررسی شد.
در نخستین بخش جلسه، بحث بر سر ۲۲۴ هکتار از اراضی شمال تاکستان بود. مسئولان استان توضیح دادند که این محدوده پیش از این طرح تفصیلی داشته و در طرح سال ۱۳۸۵ برای آن قطعه‌بندی، شبکه معابر و کاربری‌ها مشخص شده بود. بخشی از شبکه اجرا نشده و در توزیع بعضی کاربری‌ها نیز تغییراتی به وجود آمده است. به گفته دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری، در حدود ۲۰ سال گذشته استعلام‌ها و اقداماتی بر اساس طرح قبلی انجام شده و برای برخی مالکان حقوقی ایجاد شده است. او گفت با تغییر بعضی از این موارد در طرح جدید، استان خواستار بررسی دوباره محدوده شده است.
مقایسه طرح ۱۳۸۵ با طرح جدید تاکستان
در گزارش کمیته فنی گفته شد ساختار کلی شبکه در طرح سال ۱۳۸۵ و طرح جدید تفاوت عمده‌ای ندارد، هرچند در شبکه‌های فرعی اختلاف‌هایی دیده می‌شود. همچنین بر اساس بررسی کمیته، میزان سرانه‌های خدماتی در طرح سال ۱۳۸۵ کمتر از طرح جدید نیست و جمعیت‌پذیری دو طرح نیز تفاوت قابل توجهی ندارد. دبیر شورای عالی گفت این دو موضوع در بررسی درخواست استان مورد توجه قرار گرفته و کمیته فنی موضوع را با در نظر گرفتن حقوق ایجادشده و اقداماتی که بر اساس طرح قبلی انجام شده بررسی کرده است.
یکی از موارد اصلاحی مربوط به کاربری آموزشی بود. در جلسه گفته شد اگرچه میزان سرانه آموزشی در مجموع مناسب است، توزیع آن در محدوده مناسب نیست و به‌ویژه در شمال و شمال‌شرق شهر کمبود زمین آموزشی وجود دارد. پیشنهاد کمیته فنی این بود که دست‌کم دو قطعه برای کاربری آموزشی در شمال محدوده پیش‌بینی شود. درباره نوار تجاری کنار کمربندی نیز کمیته فنی با ادامه تجاری خطی در حاشیه مسیر موافق نبود و پیشنهاد کرد میان پلاک‌های تجاری و کمربندی مسیر دسترسی کنترل‌شده و فضای سبز در نظر گرفته شود. اصلاح نوار سبز، رعایت حریم خط لوله گاز و بازگشت برخی کاربری‌های خدماتی نیز در بررسی‌ها مطرح شد.
در ادامه یکی از اعضای جلسه نسبت به فاصله کوتاه میان تصویب طرح و درخواست بازبینی آن سؤال کرد. او خواستار توضیح درباره دلیل تغییر دوباره طرح شد و گفت اگر قرار است طرح جامع در فاصله کوتاهی اصلاح شود باید مشخص باشد چه تغییری در جمعیت، اشتغال یا فعالیت شهر رخ داده است. همچنین پیشنهاد کرد نقل و انتقالات زمین در این فاصله بررسی شود. مسئولان استان در پاسخ گفتند درخواست فعلی بیشتر به اقداماتی مربوط است که طی سال‌های گذشته بر اساس طرح قبلی انجام شده است.
پیشنهاد توسعه ۶۲۰ هکتار در شمال زنجان
در بخش بعد، اراضی شمال زنجان بررسی شد. در ارائه انجام‌شده گفته شد این اراضی در بخش‌هایی از کریدور صیانت از ذخایر توسعه شهر قرار دارند و طی سال‌های گذشته امکان استقرار بسیاری از فعالیت‌ها در آنها وجود نداشته است. نماینده استان گفت بخشی از این محدوده در عمل برای سال‌ها بدون امکان استفاده گسترده باقی مانده و اکنون پیشنهاد شده وضعیت آن دوباره بررسی شود.
در گزارش ارائه‌شده اعلام شد جمعیت پیش‌بینی‌شده برای زنجان در طرح جامع به حدود ۵۸۰ هزار نفر می‌رسید و برآوردهای فعلی نشان می‌دهد این جمعیت محقق شده یا به آن نزدیک شده است. همچنین گفته شد طرح جامع پیش‌بینی کرده بود بخشی از نیاز مسکن از محل نوسازی در داخل شهر تأمین شود و ضریب نوسازی سه درصد در نظر گرفته شده بود، اما بر اساس پروانه‌های صادرشده، میزان تحقق حدود هفت‌دهم درصد بوده است.
بر همین اساس، ارائه‌کننده طرح از نیاز به حدود ۴۶ هزار واحد مسکونی جدید گفت و اعلام کرد برای تأمین این میزان مسکن حدود هزار هکتار زمین لازم است. محدوده‌ای که در این جلسه بررسی شد حدود ۶۲۰ هکتار وسعت دارد.
برای این محدوده دو مرحله توسعه پیشنهاد شد. فاز نخست شامل حدود ۴۳۴ هکتار با جمعیت‌پذیری نزدیک به ۶۴ هزار نفر و فاز دوم شامل حدود ۱۸۷ هکتار با جمعیت‌پذیری حدود ۲۳ هزار نفر است. در طرح پیشنهادی، ۱۲ محله و شبکه‌ای از محورهای اصلی و محلی پیش‌بینی شده است.
سابقه خرید و فروش و ۱۲ هزار نفر درگیر پرونده
نمایندگان استان در ادامه گفتند خرید و فروش زمین و فعالیت تعاونی‌ها در این بخش از زنجان سابقه‌ای حدود ۲۵ تا ۳۰ سال دارد و نزدیک به ۱۲ هزار نفر با این موضوع درگیر هستند. یکی از مسئولان استان گفت هدف از تهیه طرح، تعیین تکلیف زمین‌هایی است که سال‌ها در وضعیت نامشخص قرار داشته‌اند.
یکی از اعضای شورای عالی درواکنش به این موضوع خواستار ارائه اطلاعات دقیق‌تری درباره خریداران و تعاونی‌ها شد و پرسید چه تعداد از این افراد همچنان در انتظار تعیین تکلیف هستند و وضعیت مالکیت آنها چگونه است. او همچنین گفت تصویب طرح نباید به این معنا باشد که تعاونی‌هایی که پیش‌تر خارج از ضوابط اقدام کرده‌اند بعداً از طریق تغییر طرح وضعیت خود را اصلاح کنند.
در ادامه درباره برخی زمین‌های دارای کیفیت بالاتر خاک نیز بحث شد. نماینده استان گفت حذف کامل این لکه‌ها از محدوده باعث ایجاد فاصله میان بخش‌های توسعه می‌شود و پیشنهاد کرد این زمین‌ها در محدوده باقی بمانند اما برای فضای سبز، خدمات عمومی یا کشاورزی شهری استفاده شوند. یکی از اعضای جلسه نیز پیشنهاد کرد در صورت باقی ماندن این اراضی در محدوده، کاربری آنها به شکلی مشخص شود که امکان ساخت‌وساز مسکونی در آنها وجود نداشته باشد.
کمربندی شمالی و شرط حفظ کارکرد عبوری
بخش دیگری از بررسی‌ها به کمربندی شمالی زنجان مربوط بود. مسئولان استان گفتند تعیین تکلیف اراضی شمال شهر می‌تواند به تأمین منابع و تملک بخش‌هایی از مسیر کمربندی کمک کند. در جلسه تأکید شد هزینه اجرای کمربندی باید از منابع حاصل از همین محدوده تأمین شود.
کمیته فنی در عین حال بر حفظ کارکرد عبوری کمربندی تأکید کرد. در جلسه گفته شد این محور نباید پس از توسعه شمال شهر به خیابانی با دسترسی‌های متعدد تبدیل شود. بر همین اساس پیشنهاد شد دسترسی‌های مستقیم محدود شود و نحوه اتصال شبکه محلی بر اساس مطالعات ترافیکی و تقاطع‌های کنترل‌شده تعیین شود.
حریم خط لوله گاز نیز در این بخش مورد بحث قرار گرفت. نماینده استان گفت مذاکراتی با شرکت گاز برای تغییر رده خط انجام شده و خواستار آن شد که به جای درج عدد ثابت، رعایت حریم مورد تأیید مرجع تخصصی در مصوبه ذکر شود. در جمع‌بندی این بخش تأکید شد ضوابط شرکت گاز و مراجع پدافند غیرعامل ملاک عمل باشد.
در مسیر پیشنهادی کمربندی نیز به وجود یک محوطه تاریخی اشاره شد. در جلسه گفته شد طرح جامع پیش‌تر عبور زیرسطحی مسیر از این بخش را پیش‌بینی کرده است و در صورت تداخل باید راهکاری که مورد تأیید میراث فرهنگی باشد اجرا شود.
تأمین خدمات همزمان با توسعه شمال زنجان
مسئولان استان گفتند منابع حاصل از توسعه اراضی فقط برای ساخت مسکن در نظر گرفته نشده و بخشی از آن باید صرف کمربندی، آب و خدمات شهری شود. در جلسه موضوع تأمین آب شرب زنجان نیز مطرح شد و نماینده استان گفت برای انتقال آب تخصیص انجام شده اما منابع مالی کامل طرح هنوز فراهم نشده است.
اعضای جلسه همچنین بر تعیین زمین مدارس، فضای سبز، مراکز ورزشی و سایر خدمات عمومی در همان مرحله نخست تأکید کردند. در جمع‌بندی پیشنهاد شد کاربری‌های خدماتی تثبیت شوند و الگوی تراکم محدوده نیز به گونه‌ای تعیین شود که افزایش بعدی آن نیازمند بررسی دوباره باشد. تشکیل کمیته‌ای با محوریت استانداری برای پایش اجرای طرح و منابع مالی نیز پیشنهاد شد.
باغ امین؛ تغییر پیشنهاد بعد از مصوبه سال ۱۳۹۱
پرونده بعدی مربوط به باغ امین بود. بر اساس اسناد ارائه‌شده، شورای عالی در سال ۱۳۹۱ اجازه داده بود دو هکتار از مجموع ۷.۷۶ هکتار زمین به کاربری تجاری ـ خدماتی اختصاص پیدا کند. برای این بخش سطح اشغال ۴۰ درصد و حداکثر پنج طبقه پیش‌بینی شده بود و بقیه زمین باید به پارک عمومی و فضای سبز اختصاص پیدا می‌کرد. احداث پارک نیز باید همزمان با اجرای ساختمان انجام می‌شد.
در بررسی جدید اعلام شد مساحت زمین بر اساس سند کاداستر حدود ۶.۶ هکتار است. کمیته فنی بر همین اساس پیشنهاد کرده حدود ۱.۷ هکتار برای بارگذاری جدید در نظر گرفته شود و باقی زمین به عنوان پارک و فضای سبز حفظ شود.
مدیریت شهری زنجان در جلسه توضیح داد که ساختمان‌های شهرداری و شورای شهر در نقاط مختلف شهر پراکنده‌اند و یکی از درخواست‌های جدید، ساخت مجموعه اداری متمرکز در بخشی از این زمین است. بخش دیگری از پیشنهاد به کاربری تجاری ـ مسکونی اختصاص دارد.
بررسی ساختمان بلند در باغ امین
در ارائه کمیته فنی ضوابط بلندمرتبه‌سازی زنجان نیز مطرح شد. گفته شد برای قطعات بزرگ و واقع در معابر اصلی، امکان بررسی ساختمان بلند با رعایت سقف تراکم و سایر ضوابط وجود دارد. در بحث‌های جلسه عدد ۲۰ طبقه نیز مطرح شد، اما درباره ارتفاع نهایی تصمیم قطعی اعلام نشد.
کمیته فنی پیشنهاد کرد پارکینگ‌های مورد نیاز در زیرزمین تأمین شود و سطح اشغال ساختمان محدود بماند. همچنین تأکید شد جانمایی ساختمان باید به گونه‌ای باشد که بخش میانی زمین به صورت پارک یکپارچه باقی بماند.
مطالعات ترافیکی، نحوه ورود و خروج پارکینگ، فاصله از تقاطع‌ها، الزامات پدافند غیرعامل و وضعیت ایمنی نیز از مواردی بود که برای ادامه بررسی طرح مطرح شد.
تأکید بر اجرای همزمان پارک و ساختمان
یکی از اعضای جلسه خواستار آن شد که ساخت پارک به بعد از اجرای ساختمان موکول نشود و اجرای دو بخش همزمان باشد. در همین بخش درباره رابطه ساختمان اداری شهرداری و مجموعه تجاری ـ مسکونی نیز سؤال شد و اعضا خواستند ارتباط عملکردی دو بخش در طرح نهایی مشخص باشد.
موضوع توان آتش‌نشانی زنجان برای پشتیبانی از ساختمان بلند نیز مطرح شد. یکی از اعضا خواستار بررسی امکانات امدادی و ایمنی پیش از صدور مجوز نهایی شد.
پیشنهاد مسابقه معماری
پیشنهاد شدطرح ساختمان‌های باغ امین از طریق مسابقه معماری تهیه شود. در این بخش به تجربه سبزه‌میدان زنجان اشاره شد و پیشنهاد شد وزارت راه و شهرسازی نیز بر روند انتخاب طرح نظارت داشته باشد.
همچنین یکی از اعضا گفت در صورت صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی برای این زمین، ممکن است درخواست‌های مشابهی از سوی دیگر مالکان مطرح شود و پیشنهاد کرد ضوابط بلندمرتبه‌سازی زنجان به صورت کلی بازنگری شود تا درخواست‌های بعدی در چارچوب مشخصی بررسی شوند.
پیشنهاد دیگری نیز درباره سهم شهرداری از پروژه مطرح شد. بر اساس این پیشنهاد شهرداری می‌تواند بخشی از عوارض یا سهم خود را به صورت واحد مسکونی دریافت کند و از این واحدها برای مسکن استیجاری زوج‌های جوان استفاده کند. در جلسه رقمی در حدود سه تا چهار هزار مترمربع مطرح شد اما درباره میزان نهایی تصمیمی اعلام نشد.